SOHO 中国:潘石屹不玩了

  • 日期:11-15
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年10月23日晚,当当网的两位创始人在朋友圈里彻底分手。

就职业而言,两人是“黄金搭档”33,354人。李国庆生来就是书商,对这个行业的经营策略有自己的经验和想法。鱼雨有华尔街背景,金融实力雄厚。

当然,李国庆并不是唯一一个嫁给华尔街精英的男人,而潘石屹,一个从一所不知名的大学毕业,有着浓重西北黄土高原口音的小男人,也是一个男人。

1994年底,海龟精英张欣会见了海南老板潘石屹

当时,张欣从苏塞克斯大学毕业后,进入剑桥学习发展经济学。在华尔街顶级投资银行工作多年后,她的年薪为25万美元。 陪他吃喝的张魏莹教授和冯仑没有想到“白顾靖”张欣会一见钟情于相貌平平、离婚两次的潘石屹,四天后分手。

张小姐对这桩婚姻没有草率决定。用她的话说,我脑子里有一个小时的会议。

“对机遇非常敏感”老潘也有自己的看法 他说:“即使我没有选择张欣,我也会去国外看看,但当游客粗略地看一看西方社会的主流价值观时,他们很难彻底了解。 然而,和在海外长大的外国妻子结婚是不同的,所以她很合得来。

1995年,两人婚后回到北京,共同创办了洪石实业,SOHO中国的前身。

“团阳”组合

在生意场上,张欣的确是潘石屹的好帮手

在SOHO中国的商业帝国中,张欣负责设计和工程以及国际推广,而潘石屹则在国内推广和销售方面处于领先地位。 这对夫妇率先在房地产行业引入了生活和工作相结合的SOHO模式。

经过在住宅市场的短期运作,SOHO中国转变为商业地产市场,并以其爆炸性产品SOHO在北京和上海出名。它自然地进入了资本市场,直到它进入了这个行业的前沿。 精确聚焦细分市场的差异化战略已成为搜狐中国大获成功的关键。

然而,在他们结婚后的两年里,这两个人爆发了激烈的冲突,冲突的大部分原因来自公司的管理层。 所以张欣自愿做出让步 她让潘石屹在家等待送货,自己接管SOHO中国。

这个聪明的让步不仅让两人的婚姻通过生育进入了一个更加稳定的阶段,也让自己经营公司的潘石屹意识到张欣的重要性。 张欣在一段时间后回到SOHO中国工作。

SOHO中国在张欣的单枪匹马下于2007年在香港成功上市。上市前,潘石屹将其大部分股权转让给张欣,这也证实了潘石屹对妻子经营管理的认可和信任。

潘石屹和张欣仍然非常幸运,因为SOHO中国在“不投机炒房”的口号响彻全国之前,果断地实现了转型。

2012年,SOHO中国宣布房地产去国有化,从“开发销售”到“自持租赁”,从房屋销售到租金收缴,并逐步剥离其房地产业务。从那以后,SOHO中国很少征用土地,降低债务比率,出售非核心房地产来增加利润和美化报表。

2016年,张欣高调宣布改造成功,每栋楼入住率达到100%,所有现有物业均可自我维持,资产本身仍在升值。当然,他们的财产也在增加。根据2018年福布斯富豪榜,潘石屹和张欣的身价约为250亿元。

保守管理

徘徊在房地产和娱乐之间的潘石屹夫妇和张欣先生正享受着一种富裕的生活。youtao.com总裁兼高级房地产官员薛熊健表示,名人效应对房地产企业推进土地收购、房屋销售、租赁和融资等业务有很大帮助。然而,公众对他们的容忍也远不能令人满意。甚至企业的一个小问题也可能被放大。

此时,SOHO中国的业绩在2012年高峰期后开始下滑。

SOHO中国的主要收入来源从房屋销售转变为租金征收。根据奇点金(Singularity King)的年度报告,该公司的收入高峰出现在2010年,当年达到182.15亿英镑。2014年后,搜狐中国的收入再次跌破100亿元,近年来徘徊在20亿元左右。自2015年以来,SOHO中国几乎没有房屋销售,销售团队也因此解散。

来源/SOHO中国财务报告

截至2019年上半年,搜狐中国已完成8个项目(4个在北京,4个在上海),1个在2019年下半年完成 已完成的项目全部租出,除了今年1月刚刚竣工的古北SOHO外,其他写字楼的平均入住率已达到93%以上。

自上市以来,搜狐中国的资产负债率多年来一直很低。 即使在2007年至2011年的收购扩张期间,这一比例也不超过62%

虽然收入逐年下降,但搜狐中国的毛利率在行业中名列前茅。根据风能数据,搜狐中国的毛利率在2015年后将达到73.75%或以上,并将逐年增加。 根据2019年半年度报告,报告期内毛利率约为80%

目前,SOHO中国的营业收入和净利润来自租金收入 这种模式也是搜狐中国的保守管理策略

根据财务报告,搜狐中国2018年实现收入17.21亿元,同比下降12.32%。本公司股东税后净利润约为19.25亿元,较2017年的47.33亿元下降59.33%。每股基本收益为0.37元,同比下降59.32%。

财经评论员严跃进告诉奇点君,SOHO中国的分析框架与其他传统房地产开发商非常不同。 开发商正在实施高营业额模式,必须加快融资,加大土地收购力度。搜狐中国本身就是收购和出售现有房产。在这个过程中,由于房地产相对成熟,它对资本的压力很小。

操作困境

事实上,和SOHO中国一样,也有很多房地产企业依靠自持租赁物业,其中新鸿基、九龙仓、太古地产和恒隆地产是典型的代表。

这种商业模式具有很强的抗风险能力,能够保持投资稳定。 例如,从恒隆地产多年来的股价波动来看,即使在1998年香港股市崩盘时,他也是整个市场最稳定的股票之一,是股息稳定、负债率低的代表性企业。

潘石屹在业绩会议上还表示,租赁市场比开发市场更有潜力,“如果中国房价下跌20%或50%,许多房地产公司都会‘死掉’,但搜狐中国仍然‘活着’

但生活在中国的个体户与香港投资的住房企业有很大不同,后者的经营方式非常精细。

销售、筹资和租赁方式极大地刺激了私营企业的发展,但在中后期劣势明显。 以SOHO中国为代表的商业地产开发商实际上更依赖于出售商业空间来快速抽回资金,然后寻求业绩的快速增长。

商业地产的基本发展逻辑是首先建立高品质的控股品牌,有专业的管理团队孵化,还有抢眼的造血产品。 SOHO中国需要强大的投资吸引力和运营能力,带领优秀的金融企业和具有租赁能力的零售奢侈品品牌进驻商业地产办公室,从而拥有像港资企业那样强大的现金流。

中国购销联盟购物中心发展委员会主任郭增力表示,在实际投资方面缺乏决心和经验,大宗销售模式缺乏统一的运营规划。尽管搜狐中国的运营价值链不完整,但唯一的销售管理模式存在隐患。

业内人士也表示,虽然SOHO中国的写字楼运营能力首屈一指,但其商业运营能力确实一般。许多SOHO广场企业有太多的设计缺陷。

另外,中国的情况是零售房地产的回报率不是很乐观,一般在3%到4%之间;只有北京和上海的写字楼回报率较高,而其他城市的回报率基本上低于零售房地产。酒店回报更差

潘石屹和张欣的SOHO中国仍然走在赚取差价的老路上。这仍然是开发人员的快速周转逻辑,而不是产品逻辑。

出售赚钱

10月30日消息,据媒体报道,SOHO中国正在考虑以80亿美元出售中国写字楼的权益,交易价格可能为80亿美元(约合624亿港元)

消息一传出,搜狐中国的股价一度飙升至27.07%,这也意味着潘石屹和张欣将以分拆的方式离开公司。

作为回应,搜狐中国发布通知称,该公司对媒体报道该集团目前将要出售的房地产项目以及随后该公司股价和营业额的上涨感到担忧。 本集团特此声明,截至目前,本公司已确认并不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而需要披露的与出售本集团资产有关的信息。

郭增力表示,在资产管理方面,更新部分非核心资产是自持型房地产公司的长期战略,可以进一步优化集团的资产配置。 如果能够在本期实现长期退出回报,投资者当然会选择尽快抽回资金,而不是将大量资金存入经营性物业。

Source/奇点研究所

事实上,SOHO中国从2014年开始销售模式

2014年,SOHO中国出售了上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场和凌空 SOHO近一半的房产面积,总对价为82.8亿元。

2015年,SOHO中国通过股权转让将上海外滩国际金融中心8-1号地块50%的股权出售给复星集团。据估计,其股权转让份额为42.5亿元,收回股东贷款和利息近46亿元。

2016年,搜狐中国以32.2亿元的价格出售了上海搜狐世纪广场。

2017年,SOHO中国进一步出售虹口SOHO和上海凌空 SOHO的剩余房产面积,总对价为85.8亿元。

据SOHO中国公开披露的大规模交易,SOHO中国在过去的六年里已经出售了超过250亿元的房产资产,其资产出售计划将会继续。

截至2019年6月底,SOHO中国在北京仍持有9项房产,包括前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、李泽SOHO,以及上海SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO

其中,上海古北SOHO今年2月刚刚开业,而北京李泽SOHO正在开发建设中,预计今年下半年竣工开业。

此外,10月22日,据报道,SOHO中国将其共享办公品牌SOHO3Q的11项打包出售给朱蒙之星,并已进入合同审批流程。 对此,朱蒙之星的员工表示这是真的,而搜狐中国表示暂时不会回复。 据悉,搜狐3Q梦之星收购的11个项目位于北京和上海。

过去,有些人总是批评潘石屹的观点,认为他是在玩转移注意力的游戏 但采取战略收缩的搜狐中国也有其合理性。

58亚太企业服务有限公司董事长朱玲波认为,SOHO中国以北京和上海为第一位,但现实是核心城市核心地块的土地销售有所下降,没有面粉很难做面包。此外,SOHO中国在上海尝试销售、筹资和租赁模式时未能取得良好效果,当时房地产界的销售、筹资和租赁模式开始下滑。

现在看来潘石屹真的想退休了,不想再玩了。 这可能代表了相当多的住房企业的选择。

朱玲波补充说,如果“逆水行舟”是一门前进的艺术,那么“激流退走”就是一门退走的艺术。 潘石屹夫妇在人气和公司业绩达到顶峰时选择了收缩策略。如果他们及时在顶峰停下来,勇敢地撤退,他们会及时避免巨大的损失。

来源:十亿欧元